Korteriühistutes jätkuvad iga-aastased üldkoosolekud. Kas selles valdkonnas on toimunud mingeid muudatusi, millele tuleks tähelepanu pöörata, et midagi valesti ei läheks?
Sellele aktuaalsele küsimusele vastab jurist Jelena Karžetskaja.
„Ühelt poolt ei ole seadusandlikul tasandil muudatusi. Kuid on olemas uus kohtupraktika ja Riigikohtu selgitused, mis mõjutavad kahtlemata üldkoosolekute läbiviimise protsessi ja millest peaksid kindlasti teadma kõik juhatuse liikmed, kes vastutavad koosoleku kokkukutsumise ja läbiviimise eest.
Eelmisel aastal vaatas Riigikohus kohtuasjas 2-24-6208 üldkoosoleku kvoorumi mõistet uuest vaatenurgast.
Varem olid mõisted „kvoorum“ ja „hääled koosolekul hääletamisel“ eraldatud. Ja paljud ajasid need omavahel segamini. Tegemist on aga kahe erineva õigusliku mehhanismiga ning nende segamine viib sageli vaidlusaluste või isegi ebaseaduslike otsuste vastuvõtmiseni.
Kvoorum on ühistu liikmete arv, kes peavad koosolekul kohal olema, et koosolekut saaks pidada otsustusvõimeliseks. Tavaliselt on kvoorum sätestatud ühistu põhikirjas. Hääleõigus on võimalus osaleda otsuste tegemise protsessis, mis on igal korteriomanikul.
Kuni viimase ajani need arvud reeglina erinesid, kuna kasutati erinevaid arvestusmeetodeid. Riigikohtu uus seisukoht tõi selgust.
Vastavalt Korteriomandi- ja korteriühistuseadusele (KrtS) on korteriühistu liikmed kõik korteriomanikud. Riigikohus täpsustas aga olulist punkti: liikmelisust arvestatakse korteriomandi alusel. Lihtsamalt öeldes – kvoorumi määramisel kehtib põhimõte üks korter = üks liikmelisus.
Mida see praktikas tähendab? Arvestatakse koosolekul esindatud korterite arvu, mitte inimeste arvu. Seega, kui korter kuulub mitmele isikule, on nad kõik korteriühistu liikmed, kuid kvoorumi kindlaksmääramisel loetakse neid nüüd üheks korteriühistu liikmeks. Kui aga ühele omanikule kuulub majas rohkem kui üks korter, jääb talle sellest hoolimata ainult üks liikmesus. Kvoorumi arvutamisel tuleb teda koosoleku osalejana lugeda üheks, mitte tema omanduses olevate korterite arvu järgi.
Vaatame seda konkreetse näite põhjal. Majas on 64 korterit. Koosoleku toimumise päeval võetud kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on mitu korterit kaasomandist, seega on majas 75 kaasomanikku ehk 75 korteriühistu liiget. Samal ajal kuulub kolm korterit ühele inimesele. Kvoorumi kindlaksmääramisel tuleb lähtuda korterite arvust, st numbrist 64, ning sellest, et ühe omaniku kolm korterit annavad vaid ühe liikmesuse. Seega on koosoleku läbiviimiseks vajalik, et sellel oleks esindatud vähemalt 32 korterit, sealhulgas volituse alusel koosolekul osalevad.
Hääletamisel on ühel korteril üks hääl. Kui korteril on mitu omanikku, peavad nad seda häält ühiselt kasutama. Kuid ka siin on erand: kui omanikul on ühes korteriühistus mitu korterit, siis on tal nii palju hääli, kui on neid kortereid (kui korteriühistu põhikirjas ei ole sätestatud teisiti).
Nagu näete, on kohus ühtlustanud kvoorumi määramise ja häälte loendamise süsteemi, mis on oluliselt lihtsustanud juhatuse ülesannet koosoleku läbiviimisel. Et vältida korteriühistu üldkoosoleku otsuste vaidlustamist, tuleb meeles pidada:
• liikmeskond koosneb kõigist omanikest, kuid ühte isikut ei loeta liikmeks mitu korda;
• kvoorumi arvutamisel tuleb lähtuda korterite arvust ja sellest, mitu korterit kuulub ühele omanikule;
• hääletamisel kehtib reegel: üks korter = üks hääl.“
Foto: Kai Stachowiak / publicdomainpictures.net (CCO 1.0)